깡통전세에 속으면 보증금을 날릴 수도 있습니다. 전세가율, 등기부등본, 보증보험 가입 여부 등 깡통전세를 피하기 위한 핵심 확인법을 정리했습니다. 빠르게 깡통전세 확인법을 확인하려면 아래 글을 읽어주세요.
깡통전세 확인법, 보증금 지키는 필수 체크리스트 썸네일 이미지
1. 깡통전세란?
깡통전세는 전세보증금이 주택의 실거래가 또는 시세보다 같거나 높은 상태를 말합니다.
- 보증금을 돌려받지 못할 가능성 큼
- 집값 하락 시 경매로도 보전 불가
- 전세가율 90% 이상이면 매우 위험
2. 깡통전세가 많은 주택 유형
- 신축 빌라 또는 준공 후 미분양 다세대주택
- 전세가가 시세보다 과도하게 높은 매물
- 감정가 위주로 광고하는 매물
- 주변에 동일 구조의 세입자가 과도하게 많음
- 분양 대행사 또는 특정 중개사 단독 매물
3. 깡통전세 확인 체크리스트
| 항목 | 확인 방법 | 주의 기준 |
|---|---|---|
| 전세가율 | KB 시세 or 부동산 앱 비교 | 85% 이상 주의, 90% 이상 고위험 |
| 실거래가 | 국토부 실거래가 공개시스템 | 전세가 ≈ 매매가이면 주의 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소에서 열람 | 근저당, 가압류 등 확인 |
| 보증보험 | HUG 또는 SGI 가입 가능 여부 | 가입 거절 시 고위험 가능성 ↑ |
| 중개 설명 | 과장/허위 강조 여부 | “보증금 다 받을 수 있다”는 말 주의 |
4. 등기부등본에서 꼭 확인할 것
- 소유자 일치 여부: 계약 상대와 등기 소유자 확인
- 근저당·전세권 등 권리관계: 순위 + 금액 확인
- 말소기준권리: 가장 앞선 권리가 안전 기준
- 임차권 등기 여부: 타 세입자 전입 확인 필수
모바일에서도 ‘정부24 → 부동산등기 열람’으로 확인 가능
5. 보증금 반환 실패 사례
- 신축 빌라 전세 1.7억, 시세는 1.5억 미만 → 경매 시 손해 발생
- 보증보험 미가입 상태에서 임대인 파산 → 세입자 전재산 손실
6. 세입자가 꼭 해야 할 사전 조치
- ✅ 계약 전 등기부등본 + 시세 + 보증보험 3종 확인
- ✅ 전세가율 80% 이하 매물 선택
- ✅ 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기
- ✅ 보증보험은 임대인 동의 받고 선가입
- ✅ 중개업소 면담 시 녹취 또는 서면 기록 남기기
7. 마무리
깡통전세는 사전 확인으로 충분히 피할 수 있습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면, 반드시 보증금 위험을 먼저 점검해야
합니다.
특히 시세 확인, 등기부 분석, 보증보험 가입 가능 여부는 필수!
오늘 계약서 쓰기 전에 이 체크리스트를 꼭 활용해 보세요. 여러분의 전세보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다.
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